Зарубежная недвижимость в Германии, купить недвижимость в Германии недорого
Версия для печатиУникальное предложение для тех, кто хочет купить недвижимость в Германии
Мы представляем уникальное предложение на российском рынке для тех, кто хочет купить недвижимость в Германии недорого в городе Франкфурт-на-Майне и его окрестностях. Тип недвижимости может быть совершенно разнообразным и зависит от целей для которых Вы ее приобретаете. Это может быть квартира, малоэтажный многоквартирный дом, таунхаус, отдельный коттедж с земельным участком, отдельный земельный участок для строительства, а также земельный участок для производства. Состояние объектов тоже разное, как требующее ремонта и дополнительных вложений, так и совершенно новые объекты.
Уникальность нашего предложения заключается в том, что цена этих объектов с учетом дополнительных расходов на покупку, (которые в среднем по Германии составляют около 12% от стоимости) на 20-50% ниже рыночной стоимости аналогичной недвижимости продающейся во Франфуркте. Все наши предложения продаются через аукцион по решению соответствующих органов за неуплату ипотечных кредитов их собственниками.
Мы организуем и полностью сопровождаем покупку интересующей вас недвижимости в Германии, подбираем недвижимость исходя из бюджета, ваших целей и пожеланий. Также предлагаем услуги по страхованию, ремонту и управлению вашей недвижимостью в Германии (сдачу в аренду).
Стандартная процедура купли-продажи недвижимости в Германии
В общепринятой ситуации, для выбора недвижимости необходимо совершить ознакомительный тур, в процессе которого можно будет лично увидеть выставленные на аукцион объекты недвижимости и получить непосредственно всю исчерпывающую информацию по выбранному объекту. Расчеты по сделке осуществляются только безналичным способом. Оплата может производиться, как с немецкого, так и с любого другого зарубежного счета, в том числе и российского. Юридических ограничений для открытия иностранцами счетов в немецких банках нет. Счет открывается в Евро. Договор на его обслуживание заключается после проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет можно вносить сразу после открытия. Для оплаты с российского счета необходимо предоставление в банк пакета документов, подтверждающих цель перевода денежных средств. Как правило, достаточно оригинала договора купли-продажи с переводом на русский язык.
Для проведения сделки продавец и покупатель как правило встречаются у нотариуса. При этом одновременного присутствия сторон для заключения договора не требуется – допускается поочередная явка к нотариусу. Заверение договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки. Перерегистрация прав собственности в Германии происходит в два этапа: предварительная регистрация прав собственности и окончательная регистрация. Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца. После этого, сумма оплаты переводится на счет продавца покупателем напрямую или нотариусом с трастового счета.
Оплата напрямую на счет продавца применяется практически всегда в случае покупки недвижимости лицами, постоянно проживающими в Германии. Оплата посредством трастового счета нотариуса используется в основном в случае покупки недвижимости иностранными гражданами, не проживающими постоянно в Германии.
В этом случае все расчеты, связанные с оформлением сделки купли-продажи (оплата покупной стоимости, налога на приобретение недвижимости, мелких судебных издержек на переоформление прав собственности, разрешения управляющего и др.), производятся нотариусом через специальный трастовый счет. Трастовый счет открывается нотариусом на конкретную сделку после подписания договора купли-продажи, куда покупатель в течение установленного срока (обычно 2-4 недели) вносит покупную стоимость и дополнительные расходы. Доступ к трастовому счету имеет исключительно нотариус, который по мере поступления счетов оплачивает все необходимые расходы, а также покупную стоимость на счет продавца.
После получения продавцом покупной стоимости и оплаты налога на приобретение недвижимости, нотариус высылает в поземельный суд заявку на окончательную регистрацию с одновременным стиранием предварительной. Все занесенные данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге), из которого владелец может в любое время запросить выписку.
Поскольку процедура окончательной регистрации прав собственности может занять определенное время, в договоре купли-продажи, как правило, оговаривается дата "экономического перехода прав собственности" – дата, начиная с которой покупатель перенимает все права и обязанности, связанные с владением недвижимостью: проживание, сдача в аренду, оплата ежемесячных расходов и т.д. Полная процедура сделки купли-продажи и перерегистрации прав собственности от начала подготовки документов на покупку до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге занимает в среднем от 2 до 4 месяцев, но иногда и дольше, если объект продается через банк, управляющего по делам о неплатежеспособности, опекунский суд, с привлечением ипотечного кредита и т.д.
Расходы на приобретение недвижимости:
- Расходы на оплату услуг нотариуса и регистрацию сделки – от 1,5 до 3% в зависимости от стоимости недвижимости
- Расходы на оплату услуг риэлтора – до 6% от стоимости недвижимости
- Налог на приобретенную недвижимость 5% от стоимости недвижимости (единовременный платеж)
ИТОГО: 12,5-15%
Процедура купли-продаж недвижимости через аукцион
При приобретении недвижимости через аукцион, процедура покупки кардинально отличается от общепринятой. Появляется возможность купить недвижимость в Германии недорого. Организация проводящая торги называется Amtsgericht. Торги проводит судья. В назначенное время потенциальные покупатели встречаются в здании суда. Судья зачитывает информацию о продаваемом объекте и объявляет о возможности заинтересованных сторон предъявить материальные претензии по данному объекту (задолженности по коммунальным платежам, налогам, арендной плате и т.д.). Судья устанавливает 30 минутный срок для предъявления официальных претензий и требований. По истечению этого срока судья объявляет о том, что любые другие претензии более не принимаются. Далее все желающие приобрести данный объект регистрируются и передают секретарю суда паспорт и чек на сумму 10% от оценочной стоимости объекта. Первый из покупателей при регистрации называет свою стартовую цену, но не ниже 50% от оценочной стоимости. Каждый последующий из регистрирующихся должен повышать ставку предыдущего с минимальным шагом в 1000 Евро. Далее судья объявляет о начале торгов и оглашает наивысшую заявленную сумму за объект. Победителем аукциона является тот покупатель, который в процессе торгов предложит наивысшую цену за данный объект. Чек на сумму в размере 10% от оценочной стоимости остается в суде и идет в счет оплаты за данный объект. Остальные чеки возвращаются проигравшим покупателям. По итогам торгов устанавливается срок для окончательного расчета за объект, как правило до 6 недель и после оплаты судья выносит решение в пользу покупателя, о приобретении им права собственности на данный объект. Регистрация прав собственности в поземельной книге происходит одномоментно с вынесением судебного решения.
В данном случае исключаются расходы на нотариуса и риэлтора.
Экономия: 7,5-9%
Расходы на покупку недвижимости в Германии через аукцион
Налог на приобретенную недвижимость 3,5% от стоимости недвижимости (единовременный платеж)
Таким образом, покупка недвижимости через аукцион экономит покупателю от 20 до 50% от рыночной стоимости аналогичного объекта, но который продается в свободной продаже через маклеровское агентство в земле Гессен, а также экономит время, так как собственность оформляется сразу же после проведения торгов.
Содержание недвижимости
- Ежегодный налог не недвижимость (пример: дом 240 кв.м с участком 4,5 сотки) – 169 Евро
- Обязательная страховка от пожара – до 100 Евро в год
- Чистка дымоходов – до 50 Евро за каждый в год
- Вывоз мусора – до 20 Евро в месяц
- Вода и канализация – 9 Евро за 1 куб.м. в месяц
Общая информация о городе Франкфурт-на-Майне
Франкфурт-на-Майне – часто называемый просто Франкфурт, крупнейший город земли Гессен и пятый по величине в Германии с населением в 672 000 человек, по состоянию на 2009 год. Численность населения с пригородами составляет 2 295 000 жителей.
Расположенный на реке Майн, Франкфурт является финансовым и транспортным центром Германии и крупнейшим финансовым центром континентальной Европы. Здесь располагаются Европейский Центральный Банк, Федеральный Банк Германии, Франкфуртская Биржа и Франкфуртская Ярмарка. Франкфуртский аэропорт один из наиболее нагруженных международных аэропортов. Франкфурт — единственный из городов Германии вошедший в «десятку альфа-городов мира» и является центром коммерции, культуры, образования и туризма. Согласно исследованию компании Mercer Human Resource Consulting Франкфурт является вторым городом Германии и сорок восьмым в мире по уровню стоимости жизни.
В Германии существует два города с названием Франкфурт: Франкфурт-на-Майне (земля Гессен) и Франкфурт-на-Одере (земля Бранденбург). В Германии в повседневной речи «по умолчанию» под именем Франкфурт понимают Франкфурт-на-Майне.
Город делится на 46 административных кварталов, которые, в свою очередь, делятся на 118 городских округов. Крупнейшим городским кварталом является Заксенхаузен. Большинство административных кварталов представляют собой ближайшие пригороды, либо бывшие отдельные города наподобие Хёхста. Некоторые районы города, такие как Норденд возникли во время бурного роста эпохи грюндерства, тогда как другие сформировались на основе поселков, ранее принадлежавшим другим районам.
Климат
Франкфурт является одним из самых теплых регионов Германии. Климат во Франкфурте, как правило, довольно мягкий. Зимой средняя максимальная дневная температура в январе составляет около 3,8 ° C, а средняя ночная минимальная температура —1,1 ° С . В январе снег, в среднем, держится около семи дней, а высота снежного покрова редко превышает десять сантиметров. Только в Таунусе, на северо-западе от города, снег чаще встречается в зимний период.
Лето с максимумом около 25 ° С (в среднем, на десять дней в год, температура — около 30 ° С) довольно теплое, с редкими ливнями и грозами, но в центре города лето может быть довольно влажным. С июня по август температура в среднем от 17,1 до 19,4 ° C, а зимой — в среднем с 1,6 до 2,7 ° C.
Районы Франкфурта
|
 |
Аналитика недвижимости
В Германии не существует ограничений на покупку жилой и коммерческой недвижимости для иностранных граждан. Купить недвижимость в Германии может как физическое, так и юридическое лицо.
Франкфурт располагает самой крупнейшей в Германии концентрацией домовладельцев. Этому способствует наличие в городе большого числа работников финансовой сферы и высокой привлекательностью города среди иностранцев, численность которых достигает четверти от всего населения города. По этим причинам рынок недвижимости Франкфурта «живет» по другим законам, нежели другие города страны. Рынок недвижимости в Германии «просел» в ходе процесса интеграции Западной и Восточной Германии, хотя в крупных городах на западе страны, таких как Франкфурт, рынок недвижимости достаточно оживленный и привлекает к себе покупателей с Дальнего Востока.
Владение собственностью на территории Германии не дает автоматически право на постоянное проживание, однако, способствует этому, как доказательство материальной независимости. Каждый случай запроса о предоставлении вида на жительство рассматривается в индивидуальном порядке.
Далее мы на конкретных примерах продемонстрируем стоимость недвижимости на свободном рынке и стоимость аналогичной недвижимости продающейся через аукцион.
Недвижимость и цены
4-х комнатная квартира, в центе города Оффенбах, который практически соединен с Франкфуртом, общая площадь 80 кв.м, продается через маклерское агентство. Расположена в доме 1910 года постройки, с ремонтом и имеет одно парковочное место.
Рыночная стоимость квартиры 119000 Евро + расходы 18,5%. Сумма составляет 141000 Евро.
4-х комнатная квартира в доме 2011 года постройки, общая площадь 155 м², жилая площадь 145 м², 2 с/у, Франкфурт-на-Майне.
Рыночная цена 549 000 Евро + расходы 18,5%. Сумма составляет 650000 Евро.
4-х комнатная квартира в доме 2011 года постройки, общая площадь 105 м², жилая площадь 95 м², 1,5 с/у, личная терраса, личный сад, парковка, интернет, ТВ, Франкфурт-на-Майне.
Рыночная цена 399 000 Евро + расходы 18,5%. Сумма составляет 473000 Евро.
Наши предложения – купить недвижимость в Германии
4-х комнатная квартира в доме 1992 года постройки на 2 этаже в центе города Оффенбах, который практически соединен с Франкфуртом, площадь 86 кв.м, продается через аукцион. Имеет 4 комнаты,1 санузел, 1 ванную, кухню, лоджию, кладовую в подвале и парковочное место в подземном гараже. Оценочная стоимость 126000 Евро.
Расчет инвестиций: при покупке за 70% + 9,5% расходы, общая сумма составит 96579 Евро. Экономия покупателя составляет 44421 Евро в сравнении с покупкой аналогичной квартиры через маклеровское агентство.
2-х квартирный дом 1969 года постройки, 4-х уровневый, общая площадь 366 кв.м, жилая площадь по этажам 97, 94, 66 кв.м, подвал 109 кв.м., земельный участок 759 кв.м. Адрес: Suedring 23, 63500, Selingenstadt, до Франкфурта 29 км, время в пути 28 мин., население 20000 человек.
Оценочная стоимость 275000 Евро.
Расчет инвестиций: при покупке за 70% от оценочной стоимости + расходы 9,5%, итого расход 210000 Евро. Экономия 65000 Евро без учета расходов на покупку по обычной схеме (около 12,5%).
Доход от сдачи в аренду от 18 до 22 тыс. Евро в год.
2-х квартирный дом 1980 года постройки, 2-х этажный, жилая площадь 180 кв.м, земельный участок 719 кв.м имеется гараж и хоз. постройки. Адрес: Kleiner Weinberg 7, 63579, Freigericht. До Франкфурта 41 км время 42 мин, население около 13000 человек. Оценочная стоимость 175000 Евро. При покупке за 70% от оценочной стоимости + расходы 9,5%, итого расход 134000 Евро. Экономия: 41000 Евро.
Годовой доход от сдачи в аренду 12-13 тыс. Евро.
2-х квартирный дом 1980 года постройки, 2-х этажный, общая площадь 286 кв., земельный участок 836 кв.м. Адрес: Am Aubach 38, 63619, Bad Orb - это курортный городок с населением 10000 человек. До Франкфурта 58 км., время в пути 45 мин.
Оценочная стоимость составляет 210000 Евро. При покупке за 70% от оценочной стоимости + расходы 9,5%, итого расход 160956 Евро. Экономия: 49044 Евро.
Доход от аренды составит от 19200 до 21000 Евро в год
3-х комнатная квартира, жилая площадь 83 m², кухня, коридор, кладовая, гостевой санузел, 2 балкона, помещение в подвале дома, парковка. Дом 1991 года постройки. Niederrad – район Франкфурта. Адрес: Paul-Gerhardt-Ring, 68
Оценочная стоимость объекта 175 000 EUR. Стартовая цена – 50% (87500 Евро).
Подробную информацию о наших предложениях смотрите в разделе зарубежная недвижимость.
