Обзор рынка недвижимости по итогам 1-го полугодия 2019 года

На вторичном рынке Москвы в I полугодии 2019 г. продолжался рост цен на жилье, однако его темпы упали почти в два раза по сравнению с предыдущим полугодием. А в июне рост цен полностью сошел на нет. Не исключено, что в последующие месяцы средняя стоимость метра начнет снижаться.

По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья в Москве по итогам I полугодия 2019 г. увеличился на 4,8% на фоне укрепления курса рубля. При этом рублевые цены за январь-июнь прибавили только 1,7%, а в июне 2019 г. рост рублевого индекса оказался нулевым. Для сравнения: во II полугодии 2018 г. квадратный метр подорожал в среднем на 3,3%.

Как и в прошлом году, в I полугодии 2019 г. спросом в основном пользовались наиболее демократичные типы жилья. Больше всего подорожали самые дешевые лоты – квартиры в панельных пятиэтажках выросли в цене на 3,7%. Панель по итогам полугодия вообще оказалась лидером рынка: второе место по темпам роста цен заняли квартиры в советских панельных домах, а третье – в современных. Быстрее, чем в среднем по рынку, росли цены и в кирпичных хрущевках. А вот наиболее дорогой тип жилья – современный монолит-кирпич – за январь-июнь подешевел в среднем на 1,2%.

Аналогичная ценовая динамика наблюдается и в разрезе комнатности: в наибольшем плюсе – одно- и двухкомнатные квартиры, трешки выглядят хуже рынка, а многокомнатные и, соответственно, самые дорогие квартиры ушли в минус.

При этом надо отметить, что для высокобюджетных сегментов характерна разнонаправленная динамика: падает в цене бизнес-класс, а элитное жилье дорожает. Поэтому Центральный округ, в котором сосредоточены элитные объекты, за шесть месяцев подорожал на 2,1%, а западные округа, не обладающие уникальными особенностями центра, но застроенные дорогим бизнес-классом, оказались хуже рынка. Ну а в лидеры рейтинга по географии, как и рейтинга по типам жилья, вышли недорогие локации – Северо-Восточный округ, районы за МКАД и юго-восток.

Рост цен на жилье в последний год простимулировали два фактора. Во-первых, начавшееся осенью 2018 г. подорожание ипотеки, которая до этого дешевела несколько лет подряд, привело к всплеску ипотечного спроса. Люди поспешили с оформлением сделок, чтобы зафиксировать ипотечные ставки, пока они не выросли еще больше. Во-вторых, изменение законодательства о долевом строительстве с 1 июля 2019 г., а вернее, развернутая застройщиками масштабная информационная кампания, сформировала ажиотажный спрос в связи с ожиданиями роста цен. Эти ожидания затронули и вторичный рынок, хотя 214-ФЗ к нему никакого отношения не имеет.

И цены в бюджетных сегментах (дешевле 10-15 млн руб.) действительно выросли, примерно на 10%, потому что вырос спрос. При этом основная масса дорогого жилья, недоступного для подавляющего большинства нынешних покупателей, не только не прибавила в цене, но и наоборот, продолжала дешеветь. В итоге средний уровень цен на вторичном рынке Москвы за последний год увеличился примерно на 5%.

Теперь покупательская активность пошла на спад. Те, кто опасался роста цен после 1 июля, уже купили жилье. Те, кто стремился зафиксировать низкую ипотечную ставку, сделали это еще раньше. А остальные пока копят деньги – потому что всплеск спроса, не подкреплённый увеличением доходов граждан, всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов